15.02.2023

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导读：《浦东新区产业发展“十四五”规划》显示，浦东将建设成为高端产业集聚引领、科技创新策源显著、要素资源配置极佳、开放枢纽功能强劲、引领经济高质量发展的产业高地和国内国际双循环的战略要地。产业集聚人口，高速增长的人才队伍激发多元化消费需求。浦东新区产业发展迅猛，相应各板块商圈的商业发展也将步入快速增长。

作者 | 第一财经

接力2022年的优异成绩，2023年开年，印力集团上海城市商业公司（下称“印力上海”）就频获捷报，以让市场瞩目的速度“东拓”发力浦东广阔的商业市场。

2022年12月30日，印力上海二次牵手外高桥集团，接手集团存量项目“森兰商都”的资产管理服务；2023年1月7日，与港城集团签订战略合作协议，意在“101区域”进行商业合作，开启印力在临港新区篇章；2023年2月14日，与浦发集团继战略签署后实质落地合作项目“川杨河商业项目”及“唐镇邻里中心商业”，携手同心共建浦东唐镇板块商业标杆。这一系列紧锣密鼓的“官宣”集中在两个月不到的时间内，而在“尘埃落地”背后则是印力乃至万科集团在上海多年经营发展下的厚积薄发。

合作项目“森兰商都”

上海港城开发（集团）有限公司与印力商用置业有限公司签署战略合作协议

上海浦东发展（集团）有限公司与印力商用置业有限公司签署战略合作协议

1992年，万科集团携首个大型社区——万科城市花园首进上海闵行区，多年后万科旗下的商业品牌印力同样从闵行七宝开始深耕上海，并开启了“自西向东”的发展路径。

作为印力集团九大核心区域城市公司之一，印力上海负责管理上海、南通、苏州、无锡四个城市，是上海都市圈处于前列的商业地产及资产管理公司。数据显示，加上上述“东拓”的项目，印力上海在浦东的商业布局已超50万平方米，在整个上海的项目共18个，管理面积达240万平方米，商业管理规模处于上海前列。

“所到之处”均为强潜力区域

浦东新区，因地处黄浦江东而得名。数据显示，2021年，浦东新区全年实现生产总值为15353亿元，同比增长10%，增速高于上海市3个百分点。随着经济的发展，浦东新区的人口也逐渐增加，2021年，浦东新区的常住人口达576.77万人，占整个上海市常住人口的比例超两成，同比增长1.5%，高于上海市常住人口增速。

人口是一个城市经济发展的核心动力，除了带来大量的劳动力，也增强了整个城市的消费能力，而这，正是印力上海选择发力浦东的重要原因。

另外，区位承载的交通优势、未来规划、商圈消费潜力，一直是印力上海在拓展商业项目时考虑的重要因素，近期印力上海签约的三个项目依旧遵循了上述选址逻辑。

其一，印力上海与浦发集团签约的邻里中心项目、川杨河项目均位于唐镇。《浦东新区唐镇国土空间总体规划（2020-2035）》显示，唐镇是浦东新区继陆家嘴、碧云、联洋之后第四代国际住区，其目标是建设国际一流的“产城融合发展示范镇”，打造“更高品质的宜居社区”，“引导城市空间由墙内延续至墙外，由住区迈向社区”。依托于邻近的张江高端产业集群，唐镇正在成为高端人才置业外溢的聚集区。

交通方面，唐镇位于张江东部，紧邻外环；上海最繁忙的轨道交通之一 2号线穿过该区域，40分钟内可到达陆家嘴、南京西路等城市核心商务区。无论是通过轨道交通还是自驾，从唐镇出行通勤办事都极为方便。

其二，印力上海与港城集团合作的项目位于临港新片区“101板块”，紧邻临港主城核心区滴水湖。作为中国18个自贸区之一，临港新片区是中国深度融入经济全球化的重要载体，目前该片区集聚的产业项目已超过500个，初步聚集了新能源装备、海洋工程、智能制造、生物医药、人工智能等行业的骨干企业。

而“101板块”则是临港新片区对外的优质名片，以打造国际文化旅游度假为特色的城市商业生活为定位，区域内集合了上海天文馆、冰雪世界等文旅项目，高品质住宅云集。另外，临港新片区“101板块”交通优势明显，滴水湖片区目前唯一建成的地铁站滴水湖站在该板块内。值得一提的是，此前，印力成功打造了以南翔印象城MEGA为代表作的多个TOD项目，可以预见的是，印力上海也将驾轻就熟，借助“TOD”优势重塑滴水湖片区的消费。

其三，印力上海与外高桥集团签约的森兰商都项目位于浦东外高桥森兰板块。根据规划，“十四五”期间，外高桥将推动建设连通国内国际两个市场、对接长三角、进博会等国家战略的贸易资金物流“大枢纽”功能，在上海具有高战略地位。据悉，外高桥保税区内企业从业人数达19万，其中外籍工作人员9200余人。

作为外高桥保税区的配套住宅区，森兰板块承接了园区内高端人群的居住、消费等需求，是集生态环境、人文环境、商务环境于一体的国际化新型超生态港城。在上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）的草案公示稿中，森兰商圈首次晋升为地区级商业中心，而森兰商都项目正位于森兰商圈核心腹地，紧邻轨道交通6号线洲海路站。

值得关注的是，“森兰商都”已不是印力上海进入森兰板块的第一个项目。2022年初印力集团就曾签约外高桥集团，计划共同打造板块内的“森兰印象城”项目。该项目总建筑面积15.3万平方米，规划集“购物中心+社区中心+体育中心”三种业态为一体的全新复合型商业体“XOD”，预计于2025年亮相。不久的未来，森兰板块内印力上海的两大项目将相辅相成，共同做大做强商圈消费。

除了上述提到的三个“东拓”新项目，印力上海此前在浦西布局并处于筹备阶段的多个项目也位于消费潜力巨大区域。一个是西靠千年古刹龙华寺，东临全球卓越水岸徐汇滨江，位于徐汇腹地——龙华板块的的龙华会；另一个则是位于虹桥“十四五”发展中规划的新中心——虹桥主城前湾地区的前湾印象城MEGA。前湾位于虹桥国际中央商务区中心位置，是苏州河进入上海主城区第一个集中建设区域，也是虹桥商务区中规模最大、最完整的可开发区域，板块内云集了众多世界级医疗资源及知名医疗企业总部，因外资工业区的历史背景，也落地了不少国际学校等配套，是名副其实的国际社区。

成熟运营能力下的“量身定制”

印力上海最近“东拓”的几个项目中，有面积3万平方米的社区商业，也有10万平方米以上的大型购物中心。对于不同板块不同大小的商业项目，印力上海则依托丰富产品线和成熟的商业管理经验，为其量身打造贴合区域特色的个性化商业，围绕“城市级体验中心、区域级消费中心和社区级生活中心”打造了“印象”系列产品，形成以“印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里”为主的产品阵营。

印力上海与浦发集团签约的邻里中心项目、川杨河项目商业体量分别为3万平方米、5万平方米左右。其中“邻里中心项目”，将以“商业与社区公共设施彼此赋能，创造与社区共荣的向心绿岛”为整体定位策略，打造综合性、便利性、高品质的邻里社区消费场所，预计2025年三季度开业；

“川杨河项目”则与轨道交通2号线创新中路站相连，将以TOD模式搭建起“元气HUB”商业活力中心，分三期开发，分别定位为：“亲子乐园”，满足区域家庭生活需求的同时，打造年青力家庭纽带，以家会友；“年青力社交场”，匹配客群日常工作轨迹的交汇点，在都市生活中创造更多社交聚集场；“生活加油站”，强调周遭资源垂直联动关系，服务酒店及医院办公客群的日常生活需求。其中，一期预计2024年底开业。

印力集团与港城集团即将启动的“101区域”商业合作，项目总面积约18.8万平方米，将打造围绕“年轻家庭”的潮流玩趣“集中式购物中心”，同时，联动打造从“站点-MALL-广场”的商业动线，结合周边文旅集聚区域及全域旅客，引入娱乐休闲业态。

“101区域”商业项目效果图

建筑面积超8万平方米的森兰商都，将以“印象汇”的产品线标准进行升级。印力集团将在原有成熟商业的基础上，以定制化品牌招商、精细化市场运营、数字化商业管理等集团资源优势，进一步丰富商业内容，赋予其更多元化的商业价值，与周边高档办公住宅等业态形成良性互动。

回归商业项目本身的逻辑，当我们在谈论产品力和运营能力时永远避不开的一个主题即“招商”。从这个角度来看，印力上海运营的项目商户品牌质量都非常高。例如，上海七宝万科广场聚齐了奢侈品旗下一系列美妆品牌，是上海第一批引进高化的区域型购物中心，打破了传统的“地缘认知”。优质品牌的入驻使得印力上海把服务社区的近郊项目提升到了市区商业的标准，这样的操盘实践也给了其他商户信心，而这已经从其他项目的“招商跟随效应”中体现出来。据悉，印力集团招商储备品牌约20000家。

上海七宝万科广场实景

正是基于规模大，品质高的招商品牌库，印力上海才有底气以跳脱思维定式的商业运营理念，为每个项目“量身定制”。例如，总面积34万平方米的南翔印象城MEGA，是上海单体量最大购物中心，主打“微度假打卡地”，拥有觅境森林、星空跑道等富有沉浸的体验场景，项目囊括了近400家商户，其中近50%的城市首店和特色店。松江印象城则是以 “多次元对话世界”为定位，尝试打通“二次元”与“三次元”的社交消费场景，打造了水泥公园、寻找皮卡丘、梦幻出现等十大主题空间，项目引进的品牌超220个，区域首店品牌近130个。

实际上，携带“独具一格”的商业思维、卓越的商业运营能力，印力上海早就试水并成功运营了不少合作项目——与临港集团、西岸集团等多个国资企业达成战略合作，经营了漕河泾印象城、AI PLAZA 西岸凤巢等区域标杆级商业项目。漕河泾印象城的开业出租率高达98%，开业当天客流量就达10万人次，当日销售额高达650万元；以及尽管受到疫情影响，开业不到一年，AI PLAZA 西岸凤巢就积累了87万的会员。

“领跑”浦东商业圈

新的一年，印力上海正不断加码上海商业市场，也对这座城市的未来消费充满信心。

我们可以看到的是，随着疫情形势逐渐好转，各个行业的消费也在回升。2023年1月28日，国家税务总局最新增值税发票数据显示，今年春节假期，全国消费相关行业销售收入与上年春节假期相比增长12.2%。而据消费市场大数据实验室(上海)监测的数据，春节期间(2023年1月20日——26日)，上海全市线下消费支付金额323亿元，恢复至上年农历同期的81.7%，环比节前增速明显提升11.8个百分点，春节期间监测的上海36个商圈的线下客流总量达2914万人次，恢复至去年农历同期的91.4%。

在此同时，为了提振消费信心，近期政策也在鼓励帮助企业健康成长。2023年1月29日，上海市政府网站公布的《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》指出，对具有市场引领性的创新业态、模式及创意活动和对消费市场增长有突出贡献的企业适当予以支持，每年奖励上限为零售企业100万元/家、餐饮企业50万元/家。

在此背景下，未来浦东商业更是值得期待。

产业发展方面，《浦东新区产业发展“十四五”规划》显示，“十四五”期间，浦东新区将促进国际金融、贸易、航运、科技创新中心核心区和国际消费中心建设深度融合，打造集成电路、生物医药、人工智能三大世界级产业集群；商业空间规划方面，2023年1月发布的《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》提到，要依托浦东枢纽在内的多个对外交通枢纽，汇集全球消费资源，链接国内消费市场，打造国际国内双循环的门户节点；融合“临港海湖韵”等城市意象，培育鲜明的新城消费品牌；包括外高桥、森兰在内的多个浦东地区级商业中心要针对居住与就业人口人分布优化布局。产业集聚人口，多元特色商业刷新消费认知，两端同时发力，浦东未来的商业蕴含着非常大潜力。

欣欣向荣的浦东商业发展道路上，印力上海的“东拓”脚步已率先迈出，储备商业面积超50万平方米，描绘出“多点开花”、“初具规模”的商业蓝图。加之此前储备，印力在上海的已开业、建设中商业面积高达240万平方米，处于名列前茅的位置。对于未来，印力上海还将采取“重轻并举”、“领先领跑”的原则，与更多优质商业伙伴合作，为上海商业发展献力。

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